北京四地齐拍收金1306亿元中建壹品、金隅“分食”海淀宝山双子地块

  央广网北京6月5日消息（记者门庭婷）6月5日，北京土地市场迎来了久违的热闹，4宗地块集体出让。最终2宗地块进入现场竞拍环节、2宗则以底价成交。中建壹品、金隅以低溢价率“分食”海淀宝山双子地块，中海新城、越秀联合体则以底价分别拿下石景山西黄村地块与昌平生命科学园地块。

  继半壁店地块之后，海淀西再出五环内宅地，为宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）项目HD00-1412-0016、0017地块。其中，0016地块土地面积2.4万平方米，建筑面积5.04万平方米；0017地块土地面积2.86万平方米，建筑面积6万平方米。宝山村双子座地块统筹规划，容积率均为2.1，建筑高度30米（局部36米）。

  2宗地块均吸引了中建壹品、金隅、海开、中铁建、中能建5家房企报名。最终，中建壹品以27.78亿元拿下0016地块，溢价率1.76%；金隅以33.64亿元拿下0017地块，溢价率1.48%

  从位置来看，宝山村地块位于四季青镇西南部，地处四环至五环之间，临近阜石路及轨道交通6号线廖公庄站，交通便捷。商业医疗教育配套有万达广场、锦绣大地批发广场、清华大学玉泉医院、首都师范大学附属小学（柳明校区）等。

  据克而瑞介绍，宝山村地块位于半壁店地块西南方向，直线公里，更接近西五环。宝山村地块位置不如半壁店地块，但地块素质和旁边的环境配套比半壁店更好一些，操盘难度更低，未来售价预估也会更低一些，两个地块未来入市也会直面竞争。

  2024年以来，海淀区加快了宅地供应节奏，特别是在下半年，推出了多宗优质地块，如功德寺地块、树村地块和朱房村地块，以高热度点燃北京土拍市场。根据克而瑞多个方面数据显示，2024年，海淀宅地供应79.05万平方米，为近5年以来的最高供应；成交59.28万平方米，同比增长432.1%；土地出让金共312.62亿元，同比上涨216.1%。

  2025年，这些地块项目陆续开发入市，包括永丰北保利建工·嘉华天珺、永丰南海开·颐海澐颂、功德寺双子和樾望雲、和樾玉鳴、朱房村地块华润臻澐和建发·海晏。据克而瑞监测，自2025年以来，海淀区新房供应量已超3000套，成交量接近1500套，成为北京新房市场供应和成交量最高的区域，成交均价为9.8万/平方米，也达到了近年来的高点，区域高端新房市场之间的竞争加剧。

  除了进入现场竞拍环节的海淀双子地块外，同样在今日出让的石景山和昌平两地块则提前底价成交。其中，石景山区西黄村棚户区改造土地开发项目1606-640、648、649、650地块被中海新城收入囊中，该地块为F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地、A334托幼用地，土地面积7.97万平方米，建筑面积16.46万平方米，成交金额45.23亿元。

  从位置来看，西黄村地块位于苹果园街道，地处五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站和西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约1公里。地块东侧近邻西五环，距离今日拍卖的海淀宝山村地块，直线号线西黄村站和廖公庄站附近。

  中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，西黄村地块其特殊价值在于虽行政归属石景山，但直线距离海淀核心功能区较近，兼具价格上的优势与区位便利，是承接海淀外溢客群与吸引石景山本地改善需求的重要点位。对比宝山村、半壁店地块来说，其现有成熟配套也是该项目亮点。

  然而该地块开发也面临明显挑战，在张凯看来，由于地块零散形状狭长，且周边建成环境复杂，导致后期楼栋排布优化难度大，可能会影响部分户型的得房率及采光等，需在当下普遍高得房率的新房市场中创造出足够亮点。此外，挂牌文件中提到640地块内需返还地上建筑规模3.68万平方米的商业面积，回购价格锁定为3000元/平方米，低于建安成本构成财务刚性负担，对开发商资金实力要求较高。

  另一宗底价成交地块为昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治B地块项目CP01-0601-0077、0078地块，用地性质为R2二类居住用地，土地面积3.07万平方米，建筑面积7.99万平方米。该地块由越秀、北京城建、未来科学城、贝好家组成的联合体拿下，成交金额23.95亿元。

  从位置来看，生命科学园地块位于回龙观板块，处于北五环外，临近地铁昌平线生命科学园站，直线公里。北侧邻近东沙河，西侧有高博医院、北京大学第六医院、北京大学国际医院等医疗资源；南侧临近超极合生汇。

  据张凯介绍，依据《北京昌平区生命科学园 CP01-0601~0603 街区控制性详细规划》，项目所在的CP01-0601街区被明确定位为“集基础研究、成果转化、配套服务和居住功能于一体的产城融合型科技园区”。作为此规划区内稀缺的住宅项目，地块将充分受益于生命科学产业不断集聚的高素质人才以及随之而来的区域配套设施全面升级。因此，产业的高能级集聚与高效交通网络的协同效应，共同构成了驱动该地块发展的两大强劲引擎，为其长期增长奠定了坚实基础。

  市场方面，地块北侧直线公里处，即为全国首座“好房子”项目龙湖·观萃，项目于去年9月开盘，成交均价约5.65万/平方米。

  克而瑞多个方面数据显示，今年以来，凭借越秀·星樾、龙湖·观萃、建发观堂府、北京国贤府二期等优质项目热销，截至5月25日，昌平新房市场共成交1828套商品房，成交量仅次于有大量安置房集中签约的通州区。

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